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如何选投资楼盘

Updated: Jan 15, 2019

买楼花就像买股票一样,买股票,大家都知道选绩优股,这种股票大市上涨的时候能领涨,大市下跌的时候可以抗跌。投资楼花也一样,也要选好的楼花,好的CONDO,房地产市场处于上升的时期,升的最多。房地产市场处于下降通道的时候,也可以保值或者下降的没有那么多。那么选投资楼花要怎么选呢?


第一:要选名牌开发商

名牌开发商一般历史比较悠久,多年在建筑行业的经营,积累了大量的资金,经验,在技术和管理上也很成熟,容易拿到地点好的地。多伦多地标性的建筑,都是由那些著名开发商建造的。比如说GREAT GULF的 ONE BLOOR,CANDEREL 的AURA,TRIDEL的10 YORK等。



名牌开发商一般有自己的建筑队伍,保证了建筑质量。名牌开发商跟水泥,钢材等建筑材料的供应商有多年的关系, 能拿到好的价钱。大的开发商同时可能有多个项目在开工,建筑材料的需求比较大,对于建筑材料的供应商来说,这样的客户比较重要。因此在供货及时方面,价格方面都能得到保证。名牌开发商对自己的名誉比较看重,因此在售后服务方面,比较有保证。在物业管理方面,有的开发商像TRIDEL有自己的物业管理公司,在管理质量上做的比较好。地点好,质量好,管理好,配套设施好,这样的楼盘会受到买家的追捧。能够保值,升值,下面是多伦多部分比较著名的开发商:

第二:要选交通方便的地点

首先是地铁沿线,或者是靠近地铁的主要交通路口,以走路3-5分钟之内能到地铁站为佳。在DOWNTOWN TORONTO来说,YONGE, BAY,UNIVERSITY,CHURCH, JARVIS,SHERBOURNE,BLOOR 街沿线,MIDTOWN 来说是YONGE/EGLINTON 十字路口附近,北约克的YONGE街走廊,ETOBICOKE的KIPLING,ISLINGTON地铁站附近,密市的SQUARE ONE附近,北约克的SHEPPARD沿线,以上这些地点都是好的投资楼盘的好地点,当然也不是说其他地点不可以,如果地点稍微偏一点,但是价钱非常便宜,也就是说性价比好,也是投资的好地方,比如说前几年的KING WEST 区。


第三:楼盘的地点人口必须密集

人类的一切工业,商业行为都是以满足人的需求而存在的,在北美,人是跟工作走的。哪里有工作,人就会移到哪里去。因为石油工业的发展,CALGARY发展起来了。然后更多的石油工人过来了,石油工业的配套工业也过来了,雇佣了更多的工人。然后为这些工人服务的第三产业也发展起来了,房地产的需求也带动起来了。众多的需求,推动了卡城的房价的上涨。反面的例子是昔日风光无限的汽车城底特律,随着通用,福特等汽车巨头的衰弱而导致大量工人失业,人口流失,房地产大贬值。好的投资楼盘,一定在人口相对密集的地方,在这种地方,因为有众多的需求,出租,出售都比较快。交投活跃,流动性好,能保证房产的保值升值。


第四: 工作学习和生活比较方便

在zoning上说,该区域必须既有RESIDENTIAL ZONING,COMMERCIAL ZONING,LIGHT INDUSTRIAL ZONING等。


一个好的投资楼花,除了交通要方便外,在工作生活的其他方面也要方便,好的投资楼盘附近一般有以下两个或者两个以上的功能区域

  • 工作区:比如说办公大楼,银行大楼,医院大楼

  • 学习区:比如说大学,中学,小学,图书馆,

  • 购物区:比如说超市,服装店,便利店,各种餐馆,咖啡店

  • 娱乐区:比如说酒吧,电影院,剧院,

  • 休闲区:比如说社区中心,公园,冰球场,健身俱乐部,博物馆,画廊

多伦多YONGE/BLOOR是一个非常典型的例子,附近有2 BLOOR WEST 等好几座办公楼,走路数分钟到多大, 有BLOOR STREET WEST 购物区,有TORONTO REFERENCE LIBRARY,在CUMBERLAND 和YORKVILLE街上咖啡店酒吧餐馆林立,AVENUE/BLOOR 上有ROM(安省皇家博物馆),QUEEN PARK 是个公园,BLOOR/YONGE地铁站是双线地铁站,所以这附近的楼盘虽然价钱都不便宜,但是都非常抢手,比如说BLOOR ONE,CASA1,CASA 2,YORKVILLE,EXHIBIT。


上居下铺是最原始最简单的MIX-USE的形式,北美的很多城市的DOWNTOWN 都存在大量的上居下铺,在TORONTO DOWNTOWN也非常多,在中国国内更是非常的普遍。最近几年,多伦多MIX-USE BUILDING的数量有上升的趋势,不过形式变成了在一个大楼里面。楼下是各种商店,楼上是住宅或者OFFICE。一个典型的例子是DOWNTOWN 湖边的MAPLE LEAF SQUARE,在它的9层高的裙楼里有LONGO’S超市和其他酒吧等商店,有一个四星级酒店 LE GERMAIN,楼上是住宅单位,楼下直通联合车站,对面是TELUS CENTRE和加航中心。北约克的MENKES公司建的33,35EMPRESS,8HILLCREST是大家比较熟悉的例子,直通地铁,楼下超市,饭店,电影院,名校MCKEE,EARL HAIG。最近热卖的几个大楼都是这种形式的,比如HULLMARK CENTRE ,1000 BAY,THE BOND,TABLEAU等。像这些地点好,交通方便的MIX-USE大楼,受到投资者和END USER 的追捧,就像绩优股,能保值,升值。像8HILLCREST,虽然是10多年的老楼,有的单位现在卖到接近800/尺,高过附近的所有新楼。YONGE/SHEPPARD 的EMERALD PARK CONDO,现在放盘780/尺,比之前VIP价 450左右也涨了不少,AURA最近新加了3层,第39层尺价卖到了950/尺,而之前的VIP价格也就是550左右,MAPLE LEAF SQUARE开盘时的价钱仅450/尺,现在有的单位尺价达900/尺,而且交投非常之活跃,其他大楼那时候卖450/尺,现在只能卖750/尺,在MAPLE LEAF SQUARE旁边由LATERRA开发的ICE1,ICE2两个CONDO,同样直通PATH,地铁,商住两用,开盘就非常火爆,早早售馨。所以说一个好的有升值潜力的楼花,必定是处于一个MIX USE的地区,或者本身是个MIX-USE的BUILDING。


第五:必须有很高的WALKSCORE

WALKSCORE.COM是一个步行评分网站,该网站可以计算出任何一个房屋地址到附近生活设施的步行指数,从而帮助找到一个适合步行的居住区,其通过评估居民步行到附近的超市,餐馆,学校,公园等设施是否方便,创设了一种分析生活机能的步行指数,该指数介于0-100分之间,分数越高,表示生活越方便,90分以上属于理想,DOWNTOWN多伦多很多地方的WALKSCORE都很高,如YORKVILLE,ENTERTAINMENT DISTRICT等。美国一家公司经过调查发现,在美国房产市场这么不景气的今天,那些WALKSCORE高的小区,比WALKSCORE 低的小区保值,WALKSCORE 高的地方,大街上人流量大,对犯罪分子有震慑作用,这样的社区也比较安全。


第六:楼层太低的楼盘不要选

一般来说,楼层越低,交房的时间越短,作为投资的楼盘,一般要选20层高以上的,投资时间为3-5年为佳,楼层太少的大楼,太早交房,可能房价还没有涨上来。一般经过3-5年时间,如果市场正常,基本上大部分的楼花都有一定的涨幅,到交房的时候,你就可以卖掉或者出租掉。所以在选投资楼盘的时候,最好选20层以上,3-5年交房的楼盘。


总之,好的投资楼盘,一定是好的开发商开发,位于人口密集的地点,有很高的WALKSCORE,交通方便,自身或者附近有各种MIX USE功能的大楼。比如说MAPEL LEAF SQUARE,AURA1BLOOR,HULLMARK CENTRE等。

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