​加拿大投资楼花常见问题问答

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楼花是什么?


楼花是地产物业市场的一个名词,是一种投资工具不动产期货,指该地产发展项目还未完成,由霍英东创造。 地产发展项目以楼花方式发售,对地产发展商比较有利,在现金流方面而言,先收钱,3-5年之后才交房。 在物业买家方面,有一定投资风险,比如现金流、银行按揭、利息,开发商诚信等。 楼花也叫楼号,就是房子还没开始动工,开发商就拿出设计图给购房者认购,这时的房价是最便宜的,也是炒房者认为最佳的投资时机。




为什么买楼花?


1. 有升值的可能 为什么有人投资楼花,简单的说,投资楼花有赚钱的机会,因为楼花一般要3-5年才可以交房,投资者用比较少的钱(15%-20%的房价的DOWNPAYMENT),过几年后,房价可能都涨了不少了,到交房的时候,可以出售,可以出租,也可以自用。 2. 管理上比较容易 CONDO一般由专门的管理公司来管理,业主不需要做诸如剪草,铲雪的工作,24小时保安增加了CONDO住户人生和财产的安全感,对于大部分业主来说,整座大楼的管理不需要他们费心。 3. 容易出租 多伦多目前的出租的APARTMENT大部分都非常旧,很多都是20-30年以上,而且租金也不便宜,有的保养非常差,甚至有老鼠,蟑螂,CONDO 一般都比较新,保养好,又有健身房,游泳池,租金比APARTMENT高一点,租客比较接受。 4. 流动性和可负担的起 CONDO 一般建在交通便利,人口密集的地方,上班,学习,休闲娱乐,购物等非常方便,比如DOWNTOWN,北约克YONGE街走廊,密西沙加 Square One, 所以潜在的买家比较多,出手很容易,流动性比较强,这样就可以保证RESALE 价值,也可以在比较短的时间内转手。另外,CONDO价钱比同一个地方的其他住宅单位便宜很多,能让更多的人负担得起,特别是对刚刚工作不久的年轻人来说,一个30-40万的单位,负担不大,比去租公寓强,而且是自己的物业,既享受了生活,同时CONDO本身也在增值,一般一个大楼里面,有各种大小不同的单位,有一房的单位,从30万到三房单位七,八十万,甚至上百万都有,可以满足不同的人群,不同的预算的需要。 5. CONDO 设施比较先进 CONDO业主比其他住宅单位业主享受更高的生活便利,比如说室内游泳池,健身房,电影厅,瑜伽房,桑拿房,多媒体房,派对房,客房等,这些设施不出门就可以享受到,这是其他住宅单位无法比的。 6. 采用最新的节能环保标准和开放式设计 现在新建的CONDO,一般采用最新的LEED (leadership in energy and environmental design)节能,环保标准,这种大楼在用电和GAS 上比一般的大楼省了不少,在户型设计上,一般采用开放式厨房,对空间的利用率更高。对于比较小的空间,不会感到那么压抑。




新楼花不断涌入市场,如何选择一个适合你的楼盘?


要根据自身情况选择楼盘 是投资or 自住;例如:大多数楼盘通常都是在未来的1年,3年甚至4年完成的。楼盘的地点是否能符合你未来的生活计划。对于自住的买家来说,这个地点是否离我的工作地点相近的,生活是否方便;未来几年里家庭成员是否会发生变化? 楼盘价位是否符合自己预算, 经济上是否有比较宽松的现金流( 开发商会要求做预批的贷款意向协议即pre-approval)确保能按时准时结交; 定金交付结构(Deposit structure) 楼盘交收closing时间是否和您将来财经及未来生活计划相符? 查清楚发展商的商誉,了解其背景及口碑,在加是否有trade record; 楼盘楼层选择,内部户型设计,健身娱乐中心及周边配套设施,用料,电器等。如楼盘是否具备您想要的一些设施,例如游泳池,健身房等,甚至是否可以养宠物等。




On-Site购买楼花与选经纪购买有何区别?


楼盘推出之前,大型的地产公司以及和建筑商保持良好合作的TOPSALES已经掌握的第一手的促销计划的单位价钱和楼盘资料如房型图等。如果找到一个专业的经纪,不仅仅在价格上可以得到实惠,更可以优先选择到自己所喜欢的户型单位。另外,也可以让地产经纪从专业的角度上提供专业意见供您参考,包括在签署合同的时候需要注意的事项,从而尽能力保护您作为一个消费者应有的权益。相反,在售楼中心的销售人员,更多时候工作侧重点是促销开发商的楼盘,working for the Builder,而不能像专业地产经纪一样,客观的提供给你不同楼盘对比后得出的专业意见working for you, not for the builder.




在签署合同时候要注意什么?


Development charges, HST included or not,Tarion Registered,Assignment or non-assignment, any fee involved? Etc……,10 days cooling period 可让专业律师review合同等。




楼花订金要交多少?


在多伦多楼花也分很多种,不同的房型,都会有楼花售卖。当然我们华人讨论的最多的楼花应该是高层公寓的楼花。楼花的定金一般是房价的10-20%。 一般来讲,如果是独立屋的期房,开发商都会控制在1年内交房,这边木质架构的房屋建设时间还是比较短的,定金大概会是10%左右。独立屋一般期房不是很多,定金比例还非常合理,如果市场在上升期,是个很不错的选择。 如果是联排,建设周期会比独立屋长一些,定金比例会稍微多一些,大约15-20%。也是分期来付定金的,具体可能是5%,10%,5%,会在1年左右来付清。 如果是公寓楼,目前大部分建商要求的定金是15-20%,公寓楼的交房时间一般来讲在4年左右,定金也是分期来付,大约会分在1-2年内交清15%的金额,每次也是5%左右。 每年付5%左右,这样相对来说就比较容易,不用在第一时间就存齐定金金额。这也是为什么很多投资或者自住的人喜欢买楼花的一个原因,可以提前选定房子,确定价格,在等待的过程中慢慢分期付定金,资金压力会小很多。




如何去找新楼盘的房源和信息?


很多渠道,其中包括网络查询,亲戚朋友间的word of mouth, 报纸,地产杂志等,最直接也是最有效的就是找比较懂楼花的地产经纪。因为这些地产经纪都和建筑商保持良好的沟通,当建筑商在发售新盘的前期,都会在第一时间通知这些地产经纪.




从买楼花到交房一般需要多长时间?


一般从楼花开盘到交房需要4年左右的时间。因为在加拿大,发展商要在第一年卖掉楼花的70%–80%时才会开始破土动工,其原因是银行需要开发商卖掉70-80%才会给开发商建筑资金贷款。加上施工期大约2-3年。所以4年的时间是比较常见到的。




买了楼花又不想要了,可以退房和退定金吗?


购买楼花签订了合同后有10天的冷静期,在这期间不需要任何理由都可以退房,定金也如数退还。但超过该期限退房则视为违约了。




购买的楼花在交房前能否转卖?


楼花的转让条件通常在与开发商签订的合同中都有相应规定条款,叫做”Limited Right Of Assignment”。不同开发商或楼盘的规定不尽相同,通常可以转让一次。转卖的条件通常是支付了房款的15%或定金全部支付后才可转让。




海外非加拿大居民能否购买楼花?


海外个人可以。需要购房人的个人资料如姓名、地址、Email、电话、出生日期、身份证明、护照复印件等。定金在交房前共计支付35%。海外公司不能购买加拿大楼花。




楼花的两个Closing日期是什么意思?


购买楼花,有两个Closing日期,一是Occupancy Closing。此时业主可以领钥匙入住,但还没有得到产权,因此不能卖房。但需要支付Occupancy Fee了,包括管理费、地税和贷款利息。另一个是Final Closing,此时可以得到房屋的产权。通常从Occupancy Closing到Final Closing要六个月左右的时间,因为只有大楼入住达到70%才可以办理产权。




交房日期延迟多长时间是合法的?


楼花的交房日是有弹性的。通常建筑商在合同中制定四个日期,第一个是计划最早交房日期(Earliest Date),第四个是计划最晚交房日期(Latest Date),中间还有两个计划日期,在Earliest Date和Latest Date之间建筑商会给业主寄信通知交房日的变化,在此范围内交房都是合法的,可长达5年。如果实际交房日过了Latest Date,购房人可以要求退房,并退回全部定金和利息。所以购房人要尽量找有名的开发商购买楼花,一般这些开发商的交房日期不会有延误情况。找一位懂楼花和了解开发商的地产经纪尤其重要。





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